Раскрываем жилищные секреты: руководство по поиску жилья иммигрантам в Майами, находящимся в процессе оформления документов

Флорида встречает любого иммигранта солнцем, пальмами и прекрасной погодой, а также «перегретым» рынком недвижимости в виде постоянно растущих цен на аренду жилья в Майами и довольно пристальным рассмотрением документов иммигранта. 

При отсутствии кредитной истории и необходимых документов, новоприбывшему важно грамотно построить образ благонадежного гражданина и плательщика для арендодателя, чтобы снять в аренду понравившееся жилье в хорошем районе.

Как построить этот имидж, где найти предложения по аренде квартир, как избежать мошенников и какие требования к документам при съеме недвижимости в США существуют? На все эти вопросы нам помогла найти ответы эксперт в сфере недвижимости Natalie Jouvenal.

Какая роль риэлтора в поиске жилья в аренду?

Существует два основных способа поиска недвижимости в США — самостоятельно и при помощи риэлтора (на англ. real estate). И популярной практикой при съеме жилья является именно выбор услуг специалиста. Почему? 

Во-первых, риэлтор является посредником между арендодателем и тенантом (прим.: от английского «tenant» — арендатор). Он берет на себя полностью поиск и подбор жилья с оптимальными условиями под запрос каждого клиента. А это экономия вашего времени.

Во-вторых, услуга профессионального специалиста для арендатора бесплатная. За работу риэлтора оплачивает владелец жилья.

Но помимо этого риэлтор:

1. Предоставляет полную информацию о ценах на жилье в разных районах и рассказывает об инфраструктуре района.

2. Представляет арендатора арендодателю и очень часто эта презентация может сыграть ключевую роль в принятии решения, сдавать ли ту или иную квартиру арендатору.

«Когда я только сама приехала в Америку и решила стать риэлтором, я заметила, насколько трудно некоторым категориям иммигрантов, у которых отсутствует кредитная история или у них еще не полный комплект документов, снять жилье в аренду. А купить так бывает и совсем невозможно.

Проанализировав свой предыдущий опыт работы в крупном немецком банке, я поняла, что могу помочь таким людям в подготовке документов и в презентации их как клиента перед арендодателем, ведь трудности у иммигрантов при аренде жилья в США возникают потому, что они часто не ценят то, кем они были в стране происхождения или из-за непонимания, что даже незначительный факт из их биографии может повлиять на принятие положительного решения по их кандидатуре. Умение презентовать себя — это навык, которому я обучаю и это то, что останется с моим клиентом навсегда». 

Как создать образ благонадежного арендатора на этапе получения документов?

«Некоторые иммигранты думают, что не все аспекты их жизни могут быть существенными. Например, у иммигранта есть блог на Youtube, который является хобби, но при этом приносит стабильный доход. И в большинстве случаев он даже не подумает, что это можно использовать как положительный момент в презентации его как потенциального арендатора. А ведь в Америке все подобные факты очень важны. Что я умею, и что я могу — это ваши «документы»».

Разумеется, ни одна банковская выписка, видеоблог или бизнес в Instagram не заменят полноценную кредитную историю, тем не менее под каждый проблемный пункт можно подобрать решение, которое может и не получит одобрение у менеджмента одного комьюнити, но обязательно сработает в другом. Ниже представлены проблемы и их возможные пути решения. 

«Самое главное на данном этапе — дать понять арендодателю, что клиент благонадежный и он сможет оплачивать аренду в срок. Отказы по отсутствию документов — это не предубеждение или дискриминация как может показаться иммигранту в самом начале его пути в США. Это требования, которые помогают арендодателю защитить себя и жильцов своего комьюнити».

Социальные сети могут стать важным доказательством в построении истории арендатора. Например, мастер маникюра может предоставить свою страничку в Instagram или на Facebook, и для арендодателя будет понятно, что у человека есть профессия и опыт, которые очень востребованы в США и он точно сможет оплачивать аренду.

В случае, если история иммигранта представляет собой чистый лист в информационном поле, то существует опция оплаты аренды дома или квартиры за год. И этой опцией очень часто пользуются иммигранты, для которых важна, к примеру, хорошая школа в хорошем районе, и они готовы внести такую существенную предоплату, чтобы получить одобрение.

«На сегодня предоплата за жилье в хорошем районе для человека, который только что прибыл в страну, за 1 год — это стандартные условия и многие о них знают еще до приезда в США».

Какие требования к документам при аренде недвижимости? 

В США существуют несколько типов аренды недвижимости:

• Напрямую у владельца недвижимости, чаще всего так можно снять отдельно стоящий дом.

• Аренда квартиры в многоквартирном доме, где наряду с арендаторами проживают и собственники жилья.

• Аренда квартиры в комплексах, в которых вся недвижимость сдается в аренду. Так называемые «rental communities». 

«Первый вопрос, который я всегда уточняю у арендодателя — работает ли он с иммигрантами или нет. Если ответ «да», то требования будут отличаться в большинстве случаев только в размере депозита. У иммигранта без кредитной истории — это может быть сумма, равная аренде за несколько месяцев, а у американца всего $600».

Требования для получения одобрения на аренду в каждом из этих объектов могут отличаться друг от друга, и быть более высокими или минимальными, но комплект документов, которые предоставляет потенциальный арендатор, практически стандартный, а именно:

1. Кредитный рейтинг/кредитная история

У новоприбывшего не существует кредитного рейтинга и кредитной истории, которую арендодатель может проверить и поэтому:

• Риэлтор может презентовать потенциального арендодателя менеджеру таким образом, что он может дать шанс арендатору и учесть его предыдущую кредитную/финансовую историю в стране происхождения. Или запросить опцию «security deposit» на случай неоплаты аренды или каких-либо повреждений недвижимости.

• Предоставление поручителя. Любой человек с хорошим кредитным рейтингом в США может выступить гарантом того, что аренда будет оплачена в срок.

  «Если у вас есть друг или родственник — резидент США с хорошим кредитным рейтингом, то он может выступить поручителем при подписании договора на аренду. В таком случае он берет на себя обязательства по оплате вашей аренды в случае, если вы не в состоянии это сделать».

2. Заполненная анкета арендатора 

В ней тенант предоставляет информацию о своих доходах, месте работы/профессии, указывает номер социального страхования в случае его наличия.

Необходимо уделить особое внимание заполнению данных о работе/профессии и уровне дохода. Можно указывать совокупных доход семьи, так как анкета — это то, откуда менеджер в первую очередь получит информацию об арендаторе.

3. Предоставление выписки с банковского счета

4. Предоставление копии ID

5. Проверка биографических данных (background check)

Является требованием некоторых арендодателей и может быть опцией, то есть не все арендодатели запрашивают эту проверку при рассмотрении кандидатуры тенанта. 

• При аренде напрямую у хозяина недвижимости это всегда оплата первого и последнего месяца аренды при заезде + депозит.

• В жилом комплексе это первый месяц аренды + депозит.

«Опыт — это имя, которое каждый дает своим ошибкам», — сказал однажды Оскар Уайльд. Но опыт также говорит нам, что ошибок лучше избегать, а при поиске и аренде жилья их можно сделать немало. 

Проблемы и трудности. Как избежать ошибок при поиске жилья в Майами?

В новой стране новое все. От культуры и языка до тонкостей поиска и аренды жилья. Но ошибки, которые совершают вновь прибывшие иммигранты универсальны.

Чего не стоит делать при поиске недвижимости в США и как избежать ошибок по мнению нашего эксперта:

• Не стоит арендовать квартиру по соцсетям.

• Не стоит вносить предоплату за какой-либо объект до его просмотра.

«На рынке жилья в США, к сожалению, очень много мошенников. Они выкладывают красивые картинки квартиры с хорошей ценой, от которой просто невозможно отказаться. При отклике арендатора на объявление присылают поддельные документы, давят на то, что на жилье очень большой спрос и просят хотя бы минимальную предоплату. По итогу конечно же никакой квартиры не существует. К сожалению, поймать таких мошенников практически невозможно. И да, люди до сих пор верят в сказки, что может быть слишком дешево».

• Стоит четко формулировать запрос для риэлтора по каким критериям подбирать жилье. И фразы типа — «Я хочу жить в хорошем районе» — не всегда достаточно.

• Стоит опасаться субаренды. Иногда мошенники снимают жилье, а потом его пересдают за более высокую цену и с большой предоплатой. Стоит обратить внимание, что во многих жилых комплексах субаренда запрещена.

• Если жилье арендуется у хозяина, а не в rental community, то необходимо обязательно проверить документы арендодателя.

Но не всегда бывает так, что недобросовестными оказываются только арендодатели или встречаются мошенники. Иногда и арендаторы не рассчитывают свои силы или не могут принять те правила игры, которые существуют в США, где государство на законодательном уровне охраняет интересы бизнеса.

«Недавно у меня был случай, что я подбирала квартиру клиентам с постсоветского пространства и мы получили одобрение. Они въехали в новое жилье, а через некоторое время поняли, что не могут найти работу. И сообщили мне, что они решили уезжать назад на родину. Но эти люди не ожидали, что так просто выйти из контракта не получится именно благодаря тому, что в Америке все сосредоточено на том, чтобы бизнес «не ломался». 

Если человек подписывает контракт на аренду жилья, то он может из него выйти лишь заплатив ущерб для арендодателя. Убыток равен сумме за 2 месяца аренды. Либо арендатор оплачивает квартиру до того срока, пока не найдется новый тенант. Это нормальная практика в США, но для моих клиентов это был большой шок».

Что нужно знать о ценах, районах и времени аренды жилья в Майами и окрестностях?

О ценах на аренду 

Флорида сегодня очень популярное направление для жизни как для внешних иммигрантов, так и для внутренней релокации. В штат приезжает из-за хорошей погоды и относительно недорогого уровня жизни.  Но такой большой поток мигрантом «перегрел» рынок недвижимости за последние три года и цены на жилье в Майами и других городах штата выросли практически в два раза.

«Не стоит забывать, что риэлтор — это всегда тот человек, который поможет вам на любом этапе в поиске того объекта недвижимости, который вас интересует. Я работаю с любым бюджетом и в Майами можно найти жилье от уютного дома до очага вашей мечты».

При этом важно помнить, что жилье в Америке — это самая дорогая статья расходов и на этом очень трудно сэкономить. Поэтому если иммигрант подает запрос на квартиру подешевле, то он должен понимать, что снять дешевое жилье в Майами практически невозможно. По такому запросу может подойти только неблагополучный район, который будет небезопасным, с плохими школами и возможно не самыми приятными соседями. К сожалению, во Флориде в общем, и в Майами, в частности, такие районы тоже существуют.

«Сэкономить на жилье в Майами это равносильно запросу «Как сэкономить на покупке Porsche?». И тут иммигрант должен выбирать либо что-то действительно очень старое или это будет новый комплекс, но всегда будет какое-то «но». Не те соседи, не те школы, не то комьюнити».

О времени поиска жилья 

Цены на жилье в Майами и окрестностях практически не зависят от времени года, так как во Флориде всегда сезон. Но чаще всего люди освобождают квартиры летом, так как переезжают многие студенты и семьи с детьми в поисках новых школ. Поэтому в летнее время на рынке бывает больше вариантов для аренды и соответственно цены могут несущественно опускаться.

О выборе района/города

Майами и окрестности предлагают большой выбор разнообразного жилья в аренду и в первую очередь потенциальный арендатор должен понять, какие критерии подбора жилья для него принципиально важны.

Например, можно снять классную квартиру в центре города Санни-Айлс-Бич с видом на океан, но там будет не очень хорошая школа или новые комплексы с развитой инфраструктурой в городе Норт-Маями-Бич, которые не очень подходят для семей с детьми. 

Для одних важно жить в новом комплексе, где стиральная машина и сушилка будут внутри квартиры, а другим интересен пригород Майами с хорошими школами и тихими улицами. 

«Многим иммигрантам морально легче начинать новую жизнь там, где есть русскоговорящие соседи, которые помогут, подскажут куда можно пойти и т.д. Поэтому чаще всего иммигранты выбирают Санни-Айлс-Бич, Халландейл-Бич или Голливуд. Если это не Майами, то это может быть Тампа, Бока-Ратон или Форт-Лодердейл. В этих городах абсолютно все можно найти на русском языке и даже можно не учить английский».

Несколько советов от эксперта:

1. Никогда не платите вперед никакие суммы при поиске жилья без риелтора. Мошенники будут рады даже небольшой сумме за просмотр квартиры, который по факту всегда бесплатный.

2. Фото и описание в интернете могут отличаться от реальности. Всегда необходимо физически посмотреть на жилье прежде, чем принимать решение об аренде или подписывать какой-либо договор.

3. Платформы по аренде жилья (сайты с предложениями по аренде) никто не контролирует, поэтому легко можно встретить там мошенников.

4. Лучше обратиться за помощью в поиске подходящего жилья к риелтору, так как в США — это человек, который имеет лицензию и несет ответственность за свою деятельность на законодательном уровне.

5. Всегда проверяйте документы арендодателя в том случае, если жилье арендуется напрямую у владельца недвижимости.

6. Имейте четкие представления о том жилье, которое вы хотите взять в аренду. Эти представления не должны быть заоблачными. Здесь невозможно найти шикарный вариант за $1,000 с видом на море.

И в заключение

Снять жилье в Майами или любом другом городе Америки может стать большим стрессовым испытанием для вновь прибывшего иммигранта. Особенно когда нет четкого представления о том, какой район выбрать, как правильно сравнить условия от того или иного арендодателя, а также как грамотно «подать» себя при отсутствии требуемого комплекта документов на начальном этапе. Все эти вопросы лучше адресовать грамотному эксперту в сфере недвижимости, который сам проживает в регионе и ориентируется на работу с иммигрантами. Это значительно сэкономит время при поиске жилья и позволит сконцентрироваться на других задачах.