Що таке договір оренди в США і навіщо він потрібен?

Договір оренди або Lease Agreement — це ключовий документ, що регулює відносини між орендодавцем та орендарем. У США, де ринок нерухомості один із найрозвиненіших і найдинамічніших у світі, такий договір є необхідністю. Сьогодні я розповім про особливості оренди квартири в цій країні та про роль Lease Agreement.

Як орендувати житло в США?

Хоч як банально це звучить, але оренда житла в США — це не те саме, що винаймання квартири в Україні. Будучи студенткою, я часто переїжджала з однієї орендованої квартири на іншу і постійно перебувала в «активному пошуку» даху над головою. Квартиру шукала як через рієлторів, так і в групах на Facebook. Кілька разів я укладала договір оренди, але були також випадки, коли обходилася і без нього. Однак мій минулий досвід виявився абсолютно марним, коли постало питання про найм житла в Америці.

Види та особливості житла у Сполучених Штатах

Перша і найголовніша відмінність полягає в тому, що в США квартири, як правило, не належать окремим власникам. Ми звикли до сценарію, де квартира належить конкретній людині, і вона її здає або самостійно, або через рієлторське агентство. У США ситуація дещо інша. Тут продаються і купуються цілі багатоквартирні будинки, відповідно, всі квартири в такому будинку належать корпорації. 

Винятки становлять кондомініуми — об'єкти нерухомості, що перебувають у власності кількох осіб. У цьому випадку кожна квартира в будівлі належить окремому власнику. 

Переважна частина житла в Сполучених Штатах перебуває у приватній власності. Як правило, це:

• приватні будинки;

• багатоповерхові міські будівлі з квартирами-кондомініумами;

• багатоквартирні будівлі, що належать корпораціям.

Муніципальне житло в Америці становить близько 5% від усього житлового фонду країни та надається тільки малозабезпеченим сім'ям (зокрема і в рамках соціальної програм «Section 8»).

Приватні будинки 

Цей вид нерухомості поширений як у невеликих, так і у великих містах. Американці, які хочуть купити власне житло, зазвичай обирають саме будинки. У Сполучених Штатах будинки купують для проживання (рідше — для інвестування та подальшої здачі в оренду), тож орендувати їх для проживання з сім'єю може бути більш проблематично. Будинки зазвичай здаються в оренду приватниками, тому й договір оренди житла укладається між фізичними особами. Також не останню роль відіграє і ціна: оренда будинку обійдеться дорожче, ніж квартири.

Кондомініуми

Раніше кондомініуми (кондо) формувалися в будівлях, які до цього здавалися в оренду. Наприклад, попередній власник будинку вирішив його продати та, замість того, щоб виставити на продаж, запропонував орендарям викупити квартири. Ті мешканці, які могли собі це дозволити, ставали повноцінними власниками апартаментів, інші — шукали нове житло. 

Після таких дій будівля ставала власністю власників квартир. Для управління таким майном у кондомініумі створювалася асоціація власників житла. Інакше кажучи, власники отримували право ухвалювати рішення щодо внутрішніх питань (правил будинку, виборів управителя або найму обслуговувальних компаній тощо).

Нині кондомініуми формуються здебільшого в новобудовах, і таке житло є символом якості, затишку та надійності.

Ті, хто дивився серіал «Форс-мажори», напевно, згадають 4 серію першого сезону, в якій, попри драматичні події, непогано розкривається тема кондомініумів. 

Під час оренди кондомініуму найчастіше угода укладається з його власником. Рідше кондо здаються в оренду керуючими компаніями.

Апартаменти в приватних багатоквартирних будинках

Найпоширеніший варіант житла для оренди — це квартири в житлових комплексах корпорацій. У цьому разі договір оренди в США ви укладаєте з керуючою компанією. Більш докладно про особливості оренди апартаментів у приватному багатоквартирному домі я писала тут.

Я не дарма торкнулася теми кондомініумів, приватних будинків і багатоквартирних будівель, що належать корпораціям, оскільки ви маєте розуміти, яке житло в Америці ви хочете зняти.

Отже, ви визначилися з тим, яке житло хочете орендувати, і знайшли його (про те, як знайти та зняти квартиру в Америці на прикладі Нью-Йорка можна почитати тут). Саме час поговорити, що таке договір оренди в США. Англійською, до речі, це звучить як Lease Agreement.

Що таке договір оренди квартири?

Угода про оренду — це документ, що описує умови, за яких одна сторона погоджується винайняти нерухомість, що належить іншій стороні. Цей договір забезпечує орендареві (tenant) передачу в регулярне використання об'єкта нерухомого майна протягом певного періоду і захищає власника (landlord) гарантіями регулярних платежів. 

Закономірно виникає питання, а чи потрібно взагалі складати договір оренди. Так, якщо хочете захистити свої інтереси та бути впевненими, що орендодавець не виставить вас на вулицю. Тут важливо зазначити, що в законодавстві різних штатів можуть бути різні вимоги до договорів оренди. Однак навіть якщо закон штату не вимагає офіційного документа, складання договору може захистити інтереси обох сторін, врегулювати права та обов'язки кожної з них, а також запобігти потенційним конфліктам. 

Яку силу має договір оренди?

Такий договір є юридично зобов'язуючим для обох сторін. Це означає, що кожна сторона повинна дотримуватися умов, обумовлених в угоді. І орендар, і орендодавець зіткнуться з правовими наслідками, якщо не дотримуватимуться умов договору. Інакше кажучи, якщо правила будуть порушені однією зі сторін, інша може пред'явити позов у судовому порядку.

Щоб договір оренди вважався законним, потрібне його письмове оформлення та підписання обома сторонами.

Отже, чи можна жити без договору оренди? Відповідь — можна, однак це не захистить ваші інтереси в разі порушення з іншого боку.

Які бувають договори оренди житла у США?

У США існує кілька типів договорів оренди, кожен з яких має свої особливості, наприклад:

1. Lease Agreement (угода про оренду). Цей формат зазвичай укладається на певний строк, наприклад, на рік. Він визначає права та обов'язки як орендаря, так і орендодавця протягом усього строку оренди. Зазвичай включає умови про вартість оренди, строки, обов'язки зі сплати комунальних послуг тощо.

2. Rental Agreement (договір оренди). Це практично одне й те саме, що й Lease Agreement. Хоча існує переконання, що Rental Agreement частіше використовується для короткострокової оренди, наприклад, на місяць або кілька місяців. Також, на відміну від Lease Agreement, цей формат більш гнучкий.

3. Master Lease (договір оренди, який укладається з master tenant). Цей формат зазвичай укладається між орендодавцем і головним орендарем (master tenant), який потім здає майно в суборенду. Master Lease описує відносини між орендодавцем і головним орендарем, а також права та обов'язки останнього щодо суборендарів.

4. Sublease Agreement (договір суборенди). Договір суборенди укладається між новим і нинішнім орендарем, який здає майно в суборенду. Зазвичай описує права та обов'язки суборендаря, включно зі строком оренди, вартістю та умовами користування майном.

Яку інформацію містить типовий договір оренди квартири?

Важливо розуміти, що не всі договори оренди складені однаково, але мають деякі спільні риси. Типовий орендний договір зазвичай містить таку інформацію:

• Дані сторін (імена та контактні дані орендаря (tenant) та орендодавця (landlord)).

• Адреса об'єкта нерухомості.

• Умови оренди (сума орендної плати, строк, розмір обов'язкової застави тощо).

• Права та обов'язки сторін.

• Умови розірвання та наслідки порушення договору.

• Дані про ремонт і обслуговування (зазначено, хто несе відповідальність за ремонт тощо).

• Іншу важливу інформацію (наприклад, політика щодо домашніх тварин).

Щодо того, хто має складати договір оренди, то документ зазвичай складається орендодавцем або його представником (співробітником керуючої компанії, агентом з нерухомості), проте орендар може запропонувати зміни в документі. 

Переваги Lease Agreement

Договір оренди визначає чіткі умови відносин сторін і дає розуміння процесів, які будуть запущені в разі його порушення. Наприклад, landlord не має права необґрунтовано підвищувати вартість оренди. У договорі може бути прописано фіксовану ренту (незалежно від змін ринкових умов або інфляції, сума орендної плати залишається незмінною протягом усього терміну дії договору) або зазначено період і відсоток, коли й наскільки плата може бути збільшена. Часто люди, які орендують квартиру десятиліттями, платять за житло набагато менше, ніж нові мешканці будівлі.

Якщо не укласти договір оренди, то ви можете зіткнутися з такими проблемами як виселення або відсутність захисту з боку держави, не кажучи вже про фінансові ризики.   

Права та обов'язки сторін

Укладаючи договір оренди, ви маєте розуміти, які права ви отримаєте і які зобов'язання на вас накладаються.

Розірвання договору оренди

Багатьох цікавить питання, чи можна достроково розірвати договір оренди. У теорії будь-яка зі сторін має право це зробити, але на практиці це відбувається не надто часто. Розірвання договору раніше строку може спричинити серйозні наслідки. 

Дострокове розірвання договору орендодавцем  

Якщо угоду без видимої причини припиняє landlord, йому може загрожувати судове переслідування. Також на орендодавця може бути накладено зобов'язання забезпечити орендаря альтернативним житлом.  

Дострокове розірвання договору орендарем

Якщо договір розриває орендар, то він може зазнати фінансових ризиків — його можуть зобов'язати заплатити штраф або покрити строк оренди, що залишився. Також tenant може втратити свою заставу. Плюс до всього, подібні дії можуть сильно нашкодити кредитному рейтингу орендаря. 

Розірвати орендний договір без наслідків можуть жертви домашнього насильства (потрібно надати докази), пенсіонери або військовослужбовці, оскільки ці категорії громадян входять до захищеної групи. Вони повинні за 30 днів у письмовій формі повідомити орендодавця про намір розірвати договір.

Також раджу ознайомитися з брошурою про права орендаря-іммігранта (мова російська) на прикладі штату Нью-Йорк. 

Продовження договору 

Зазвичай термін дії договору становить рік. Після закінчення зазначеного періоду договір автоматично продовжується і стає month-to-month (помісячним). Якщо ви і далі хочете проживати в орендованій квартирі, то підписувати новий договір не потрібно. Однак, якщо після закінчення договору оренди ви плануєте з'їжджати, ви зобов'язані повідомити про це менеджера будинку або орендодавця.

На завершення 

Орендуючи житло в США, обов'язково укладайте договір оренди. Зразок стандартної угоди має містити дані, про які йшлося вище. Якщо в документі відсутня сума орендної плати або будь-яка інша важлива інформація, то вам варто насторожитися. Відповідальність за те, що ви підписуєте, лягає на вас (виняток — якщо договір порушує місцеві або федеральні закони). Угода про оренду гарантує орендарю право користуватися нерухомістю, а орендарю — своєчасну плату. Наслідки розірвання договорів оренди варіюються від легких до дуже серйозних, тому обов'язково вивчіть цей пункт договору. 

Поширені запитання про договір оренди житла в США