Что такое договор аренды в США и зачем он нужен?

Договор аренды или Lease Agreement — это ключевой документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором. В США, где рынок недвижимости один из самых развитых и динамичных в мире, такой договор является необходимостью. Сегодня я расскажу об особенностях аренды квартиры в этой стране и о роли Lease Agreement.

Как снять жилье в США?

Как ни банально это звучит, но аренда жилья в США — это не то же самое, что съем квартиры в Украине. Будучи студенткой, я часто переезжала с одной съемной квартиры на другую и постоянно находилась в «активном поиске» крыши над головой. Квартиру искала как через риелторов, так и в группах на Facebook. Несколько раз я заключала договор аренды, но были также случаи, когда обходилась и без него. Однако мой прошлый опыт оказался абсолютно бесполезным, когда встал вопрос о найме жилья в Америке.

Виды и особенности жилья в Соединенных Штатах

Первое и самое главное отличие заключается в том, что в США квартиры, как правило, не принадлежат отдельным владельцам. Мы привыкли к сценарию, где квартира принадлежит конкретному человеку, и он ее сдает либо самостоятельно, либо через риелторское агентство. В США ситуация несколько иная. Здесь продаются и покупаются целые многоквартирные дома, соответственно, все квартиры в таком здании принадлежат корпорации. 

Исключения составляют кондоминиумы — объекты недвижимости, находящиеся в собственности нескольких лиц. В этом случае каждая квартира в здании принадлежит отдельному владельцу. 

Преимущественная часть жилья в Соединенных Штатах находится в частной собственности. Как правило, это:

• частные дома;

• многоэтажные городские здания с квартирами-кондоминиумами;

• многоквартирные здания, что принадлежат корпорациям.

Муниципальное жилье в Америке составляет около 5% от всего жилого фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям (в том числе и в рамках социальной программы «Section 8»).

Частные дома

Данный вид недвижимости распространен как в небольших, так и в крупных городах. Американцы, которые хотят купить собственное жилье, обычно выбирают именно дома. В Соединенных Штатах дома покупают для проживания (реже — для инвестирования и последующей сдачи в аренду), поэтому арендовать их для проживания с семьей может быть более проблематично. Дома обычно сдаются в аренду частниками, поэтому и договор аренды жилья заключается между физическими лицами. Также не последнюю роль играет и цена: аренда дома обойдется дороже, чем квартиры.

Кондоминиумы

Раньше кондоминиумы (кондо) формировались в зданиях, которые до этого сдавались в аренду. Например, предыдущий владелец дома решил его продать и,  вместо того, чтобы выставить на продажу, предложил арендаторам выкупить квартиры. Те жильцы, которые могли себе это позволить, становились полноценными владельцами апартаментов, другие — искали новое жилье. 

После таких действий здание становилось собственностью владельцев квартир. Для управления таким имуществом в кондоминиуме создавалась ассоциация собственников жилья. Другими словами, владельцы получали право принимать решения по внутренним вопросам (правилам дома, выборам управляющего или найму обслуживающих компаний, и т.д.).

Сейчас кондоминиумы формируются в основном в новостройках, и такое жилье является символом качества, уюта и надежности.

Те, кто смотрел сериал «Форс-мажоры», наверняка вспомнят 4 серию первого сезона, в которой, несмотря на драматические события, неплохо раскрывается тема кондоминиумов. 

При аренде кондоминиума чаще всего соглашение заключается с его собственником. Реже кондо сдаются в аренду управляющими компаниями.

Апартаменты в частных многоквартирных домах

Наиболее распространенный вариант жилья для аренды — это квартиры в жилых комплексах корпораций. В этом случае договор аренды в США вы заключаете с управляющей компанией. Более подробно об особенностях аренды апартаментов в частном многоквартирном доме я писала здесь.

Я не зря затронула тему кондоминиумов, частных домов и многоквартирных зданий, принадлежащих корпорациям, поскольку вы должны понимать, какое жилье в Америке вы хотите снять.

Итак, вы определились с тем, какое жилье хотите арендовать и нашли его (о том, как найти и снять квартиру в Америке на примере Нью-Йорка можно почитать здесь). Самое время поговорить, что такое договор аренды в США. На английском, к слову, это звучит как Lease Agreement.

Что такое договор аренды квартиры?

Соглашение об аренде — это документ, описывающий условия, при которых одна сторона соглашается снять недвижимость, принадлежащую другой стороне. Этот договор обеспечивает арендатору (tenant) передачу в регулярное использование объекта недвижимого имущества в течение определенного периода и защищает владельца (landlord) гарантиями регулярных платежей. 

Закономерно возникает вопрос, а нужно ли вообще составлять договор аренды. Да, если хотите защитить свои интересы и быть уверены, что арендодатель не выставит вас на улицу. Здесь важно отметить, что в законодательстве различных штатов могут быть определенные разные требования к договорам аренды. Однако даже если закон штата не требует официального документа, составление договора может защитить интересы обеих сторон, урегулировать права и обязанности каждой из них, а также предотвратить потенциальные конфликты. 

Какую силу имеет договор аренды?

Такой договор является юридически обязывающим для обеих сторон. Это означает, что каждая сторона должна соблюдать условия, оговоренные в соглашении. И арендатор, и арендодатель столкнутся с правовыми последствиями если не будут соблюдать условия договора. Другими словами, если правила будут нарушены одной из сторон, другая может предъявить иск в судебном порядке.

Чтобы договор аренды считаться законным, требуется его письменное оформление и подписание обеими сторонами.

Итак, можно ли жить без договора аренды? Ответ — можно, однако это не защитит ваши интересы в случае нарушения с другой стороны.

Какие бывают договоры аренды жилья в США?

В США существует несколько типов договоров аренды, каждый из которых имеет свои особенности, например:

1. Lease Agreement (соглашение об аренде). Этот формат обычно заключается на определенный срок, например, на год. Он определяет права и обязанности как арендатора, так и арендодателя на протяжении всего срока аренды. Обычно включает условия о стоимости аренды, сроках, обязанностях по уплате коммунальных услуг и т. д.

2. Rental Agreement (договор аренды). Это практически одно и то же, что и Lease Agreement. Хотя существует убеждение, что Rental Agreement чаще используется для краткосрочной аренды, например, на месяц или несколько месяцев. Также, в отличие от Lease Agreement, этот формат более гибкий.

3. Master Lease (договор аренды, который заключается с master tenant). Этот формат обычно заключается между арендодателем и главным арендатором (master tenant), который затем сдает имущество в субаренду. Master Lease описывает отношения между арендодателем и главным арендатором, а также права и обязанности последнего в отношении субарендаторов.

4. Sublease Agreement (договор субаренды). Договор субаренды заключается между новым и нынешним арендатором, который сдает имущество в субаренду. Обычно описывает права и обязанности субарендатора, включая срок аренды, стоимость и условия пользования имуществом.

Какую информацию содержит типовой договор аренды квартиры?

Важно понимать, что не все договоры аренды составлены одинаково, но имеют некоторые общие черты. Типовой арендный договор обычно содержит следующую информацию:

• Данные сторон (имена и контактные данные арендатора (tenant) и арендодателя (landlord)).

• Адрес объекта недвижимости.

• Условия аренды (сумма арендной платы, срок, размер обязательного залога и т.д.).

• Права и обязанности сторон.

• Условия расторжения и последствия нарушения договора.

• Данные о ремонте и обслуживании (указано, кто несет ответственность за ремонт и т.д.).

• Другую важную информацию (например, политика в отношении домашних животных).

Что касается того, кто должен составлять договор аренды, то документ обычно составляется арендодателем или его представителем (сотрудником управляющей компании, агентом по недвижимости), однако арендатор может предложить изменения в документе. 

Преимущества Lease Agreement

Договор аренды определяет четкие условия отношений сторон и дает понимание процессов, которые будут запущены в случае его нарушения. Например, landlord не имеет права необоснованно повышать стоимость аренды. В договоре может быть прописана фиксированная рента (независимо от изменений рыночных условий или инфляции, сумма арендной платы остается неизменной на протяжении всего срока действия договора) или указан период и процент, когда и насколько плата может быть увеличена. Часто люди, арендующие квартиру десятилетиями, платят за жилье намного меньше, чем новые жильцы здания.

Если не заключить договор аренды, то вы можете столкнуться с такими проблемами как выселение или отсутствие защиты со стороны государства, не говоря уже о финансовых рисках.  

Права и обязанности сторон

Заключая договор аренды, вы должны понимать, какие права вы получите и какие обязательства на вас накладываются.

Расторжение договора аренды

Многих интересует вопрос, можно ли досрочно расторгнуть договор аренды. В теории любая из сторон имеет право это сделать, но на практике это происходит не слишком часто. Расторжение договора раньше срока может повлечь за собой серьезные последствия. 

Досрочное расторжение договора арендодателем  

Если сделку без видимой причины прекращает landlord, ему может грозить судебное преследование. Также на арендодателя может быть наложено обязательство обеспечить арендатора альтернативным жильем.  

Досрочное расторжение договора арендатором

Если договор разрывает арендатор, то он может понести финансовые риски — его могут обязать заплатить штраф или покрыть оставшийся срок аренды. Также tenant может потерять свой залог. Плюс ко всему, подобные действия могут сильно навредить кредитному рейтингу арендатора. 

Разорвать арендный договор без последствий могут жертвы домашнего насилия (нужно предоставить доказательства), пенсионеры или военнослужащие, так как данные категории граждан входят в защищенную группу. Они должны за 30 дней в письменной форме уведомить арендодателя о намерении разорвать договор.

Также советую ознакомиться с брошюрой о правах арендатора-иммигранта на примере штата Нью-Йорк. 

Продление договора 

Обычно срок действия договора составляет год. По истечению указанного периода договор автоматически продлевается и становится month-to-month (помесячным). Если вы и дальше хотите проживать в арендованной квартире, то подписывать новый договор не нужно. Однако, если по окончании договора аренды вы планируете съезжать, вы обязаны уведомить об этом менеджера дома или арендодателя.

В завершение 

Арендуя жилье в США, обязательно заключайте договор аренды. Образец стандартного соглашения должен включать данные, о которых говорилось выше. Если в документе отсутствует сумма арендной платы или любая другая важная информация, то вам стоит насторожиться. Ответственность за то, что вы подписываете, ложится на вас (исключение — если договор нарушает местные или федеральные законы). Соглашение об аренде гарантирует арендатору право пользоваться недвижимостью, а арендатору — своевременную плату. Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до очень серьезных, поэтому обязательно изучите данный пункт договора. 

Часто задаваемые вопросы о договоре аренды жилья в США